Nuo 1987 m. Federalinė mažų pajamų būsto mokesčių kreditų programa buvo sėkminga teikiant mažas pajamas turintiems nuomininkams gerus apartamentus už prieinamą kainą. Jei ieškote buto mokesčių kredito nuosavybės , prieš pateikdami paraišką turite žinoti, ką turėtumėte žinoti.
Čia rasite atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus apie federalinės mažų pajamų būsto mokesčių kreditų programą.
K: Kokia yra mokesčių kredito programa?
A: Mokesčių kreditų programa, taip pat žinoma kaip "federalinė mažų pajamų būsto mokesčių kreditų programa" arba tiesiog "LIHTC", yra populiari ir prieinama būsto programa, kuri buvo maždaug nuo 1987 metų. Skirtingai nuo daugelio būsto programų, kurias administruoja HUD, mokesčiai Kredito programą administruoja IRS, bendradarbiaudama su valstybinėmis būsto finansavimo agentūromis visoje šalyje. Programoje dalyvaujantiems savininkams tenka 10 metų mokestinių kreditų reikalavimas už jų mokesčių kreditų savybes, už nuomą bent dalį savo butų mažas pajamas turintiems nuomininkams už ribotą nuomos kainą.
K: Ar galiu gauti mokesčio kreditą?
A: Ne. Mokesčių kreditų programa gauna savo vardą, nes dalyvaujančių savininkų turtas gauna vertingų mokesčių kreditų už jų pastatų prieinamumą. Kaip nekilnojamojo turto mokesčio kredito nuomininkas, gaunama nauda yra ribotos nuomos forma, darant prielaidą, kad pajamos yra tinkamos.
K: Ar skaičiuojamos anuitetai kaip namų ūkių pajamų dalis?
A: Jei turite senatvės pensiją ar kitą anuitetą, yra didelė tikimybė, kad ją reikės skaičiuoti kaip dalį savo namų ūkio pajamų. Kaip nuomotojas turėtų nuspręsti, kaip elgtis su jūsų anuitetu (arba kad jūs galite įsteigti po to, kai pasirašysite nuomą mažos pajamos butą mokesčių kreditų turtui) priklauso nuo to, ar turite teisę atšaukti anuitetas ir jei jau gaunate mokėjimus.
Jei jau pradėjote gauti mokėjimus, nuomotojas turės paklausti savo tarpininko, ar turite teisę atsiimti anuiteto likutį. Jei turite šią teisę, tada nuomotojas privalo laikyti savo anuitetą turtu.
Be to, kai jūs pradedate gauti anuiteto mokėjimus, paprastai negalite konvertuoti jį į vienkartinę grynųjų pinigų sumą. Jei tai yra jūsų situacija, jūsų įprastiniai mokėjimai jūsų nuomotojo požiūriu bus laikomi pajamų šaltiniais.
Tikėtina, kad jūsų nuomotojas turės patikrinti, ar jūs turite teisę atsiimti balansą (net jei baudos yra įvertintos), kokiu pagrindu galima tikėtis, kad anuitetas ateinančiais metais didės, bet koks atsisakymo ar ankstyvo išėmimo baudos mokestis , taip pat mokesčio tarifą ir mokesčio baudą, kuri būtų taikoma, jei būtų atšauktas visas jūsų anuiteto likutis.
K: Ar patikos skaičiuojamos kaip dalis namų ūkio pajamų?
A: Trustai dažnai skaičiuojami kaip dalis namų ūkio pajamų. Kaip nuomotojas turėtų nuspręsti, kaip tvarkyti pasitikėjimą, kurį turite (arba kurį jūs galite įsteigti po to, kai pasirašysite nuomą mažos pajamos butą mokesčių kreditų turtui) priklauso nuo to, ar jūs turite prieigą prie sąskaitos pagrindinės sąskaitos ar pajamos iš sąskaitos.
K: Ar turtas skaičiuojamas kaip pajamos?
A: Ne. Turto savybės nėra priskiriamos prie pajamų, tačiau bet kokios pajamos, kurias sukuria turtas, paprastai skaičiuojamos nustatant namų ūkio pajamų tinkamumą ... Skaityti daugiau
K: Ar savininkai tikrina pajamas?
A: Taip. Jei ketinate kreiptis dėl mažos pajamos gaunamų butų mokesčių kredito nuosavybės, tikiuosi, kad nuomotojas arba nekilnojamojo turto valdytojas turės patikrinti pajamas ir turtą. Mokesčių kreditų programa konkrečiai reikalauja patikrinimo, atsižvelgiant į tai, kiek tai susiję su ... Skaityti daugiau
K .: Kaip tiksliai apskaičiuojamas mano nuoma?
A: Nuoma apskaičiuojama remiantis miegamųjų kambarių skaičiumi butoje, o ne faktiniu ten gyvenančių žmonių skaičiumi. Jūsų nuomotojas privalo apskaičiuoti nuomos skaičiavimą, jei kiekviename miegamajame gyvena 1,5 gyventojai (jei studija - vienas gyventojas).
Pavyzdžiui, dviem miegamaisiais apartamentų nuoma bus pagrįsta trimis keleiviais (1,5 x 2 miegamaisiais) butuose.
Mokesčių kredito nuoma taip pat apima komunalines paslaugas.
Maksimalus nuomos mokestis, kurį jums gali reikėti sumokėti už mažos pajamos vienetą mokesčių kreditų turtuje, yra 30% nuo bendrosios pajamos iš ploto vidurkio (paprastai 50% arba 60%).
K .: Ar mano namų šeimoje gyvenančių žmonių skaičius priklauso nuo tinkamumo?
A: Taip. Jūsų namų ūkyje gyvenančių žmonių skaičius priklauso nuo to, ar jūs galite gauti mažos pajamų vienetą mokesčių kreditų nuosavybe. Jūsų namų ūkis turi uždirbti mažiau nei tam tikras procentas bendros vidutinės bendrosios pajamos (AMGI), kuris grindžiamas namų ūkio dydžiu. Kita vertus, mokesčio kredito nuoma nėra pagrįsta faktiniu jūsų bute esančių žmonių skaičiumi.
K: Ar turiu pasirašyti specialią nuomos sutartį?
A: Ne. Mokesčių kreditų programa nereikalauja, kad nuomininkai nuomininkus pasirašytų specialią nuomos sutartį. Bet jūs galite rasti nuomos priedą su viena ar dviem punktais, konkrečiai mokesčių kredito programai. Pavyzdžiui, tikriausiai galite tikėtis išlygos, pagal kurią jums reikia bendradarbiauti su savininku kasmet iš naujo sertifikuoti ir tikrinti savo pajamas, ir gali būti kalba, kad jei savininkas supras, kad nustatydamas tinkamumą jis sąmoningai pateikė neteisingą arba neišsamią informaciją apie pajamas, tai gali būti priežastis nutraukti nuomos sutartį.
K: Ar galiu išsinuomoti per mėnesį?
Atsakymas: kai pirmą kartą pasirašysite nuomą butą mokesčių kreditų turtui, jis turi būti suteiktas ne trumpiau kaip šešis mėnesius (nors yra keletas išimčių). Po to jūs ir jūsų nuomotojas gali susitarti atnaujinti savo nuomą mėnesį į kiekvieną mėnesį.
Klausimas: ar pastato rinkoje bus nuomininkų nuomininkai?
A: Gali būti. Daugelyje mokesčių kredito savybių yra keletas mažas pajamas gaunančių butų ir kai kurių rinkos kainų butų.
K: Ar aš išsiskirti iš mažų pajamų, jei turės nuomininkų iš rinkos sąlygų?
A: Tu neturėtum. Būsto savininkai privalo nesiskirti rinkos kainų ir mažų pajamų butai, o nė vienas jūsų mokesčių kreditų turėtojas neturėtų žinoti, kiek jūs mokate nuomos, nebent jūs pasakote jiems.
K: Ar mano pajamos nustatomos remiantis tuo, ką aš padariau praėjusiais metais?
A: Ne. Tai nustatoma laukiant ateities ir "kasmet" nustatant jūsų pajamas kitais metais. Pavyzdžiui, jei uždirbate 3000 JAV dolerių per mėnesį darbo vietoje, šios pajamos bus priskirtos 36 000 JAV dolerių (12 mėnesių x 3000 JAV dolerių) sumai, net jei pasirodys, kad per mėnesį po to, kai persikėlėte į savo butą, jūs gaunate padidinimą arba net praranda savo darbą.
K .: Kaip savininkai pasiima nelegalias darbo pajamas?
A: Įdarbinimo pajamos turi būti įtrauktos į namų ūkio pajamas, nes pajamos yra pastovios arba netinkamos.
Paprastai savininkai, kurie dalyvauja mokesčių kreditų programoje, privalo pasinaudoti dabartinėmis būsto sąlygomis, kad "kasmet" gautų pajamų sumą, tai reiškia sumą, kurią nuomininkas tikisi uždirbti per ateinančius 12 mėnesių, net jei paaiškėja, kad šis skaičius yra daug didesnis ar mažesnis.
Klausimas: Ar bus nutrauktas santuokos nutraukimas ar bendras turtas?
A: Ne. Galimas nuomininkas nėra diskvalifikuotas vien dėl santuokos nutraukimo ar jungtinio turto.
Nors gali būti, kad dėl jūsų santuokos nutraukimo gyvenimo padėtis taptų netinkama, dėl santuokos nutraukimo ar jungtinio turto nėra pagrįstų priežasčių atsisakyti apdoroti mokesčių kreditų pareiškėjo paraišką arba automatiškai laikyti, kad pareiškėjas nėra tinkamas gauti pajamų.
K: Ar nuoma pagrįsta mano pajamomis?
A: Ne. Skirtingai nuo kitų būsto programų, mokesčio kredito nuoma pagrįsta vidutinėmis pajamomis jūsų apskrityje ar kitoje vietovėje. Šis vidurkis yra žinomas kaip "ploto vidurkio bruto pajamos" (AMGI), kurį kasmet atnaujina HUD. Jūsų faktinės pajamos svarbios nustatant, ar turite teisę gauti mažos pajamos butą mokesčių kreditų turtu. Tačiau faktinis jūsų mokamas nuomos mokestis nėra pagrįstas jūsų pajamomis.
Klausimas: Ar aš netinkamas kitiems, jei gaunu per daug pajamų mokesčio kredito turtui?
A: nebūtinai. Nors kiekvienas mokesčio kredito turtas turi vadovautis tomis pačiomis taisyklėmis, kad nustatytumėte pajamų tinkamumą, galite uždirbti per daug vieno mokesčio kredito nuosavybės, bet vis tiek laikykitės tinkamumu kitiems. Tai gali atsitikti, jei, pavyzdžiui, uždirbate 55% pajamų ribos. Turtas, kuris turi išsinuomoti nuomininkams, uždirbantiems ne daugiau kaip 50% pajamų, gali jus atmesti, tačiau savybės, naudojančios 60% skaičių, taps jums tinkamomis. Be to, pajamų ribos skiriasi priklausomai nuo apskrities, taigi, jei uždirbsite šiek tiek per daug pajamų vienai nuosavybei, galite turėti sėkmės kitoje nuosavybėje, kurioje naudojamos skirtingos ribos.
Klausimas. Ar galiu išstumti, jei mano pajamos pakils po to, kai aš persikelsiu?
A: Jums nereikės nerimauti dėl to, kad būtų iškelta už pajamų netekimą. Jei jūsų pajamos padidės iki 140% bendros vidutinės bendrosios pajamos (AMGI), tai nėra jokių problemų. Jei jūsų pajamos pakyla virš šio lygio, jis gali reikalauti, kad savininkas imtųsi priemonių, kad įsitikintų, jog pastatas atitinka visus savo mokesčių kreditus.
Blogiausiu atveju jūsų nuomotojas (su tinkamu įspėjimu) gali pakeisti savo butą į rinkos kainą ir prarasti savo ribotos nuomos naudą. Tačiau, jei jūsų pajamos yra tokios didelės, jūs iš tikrųjų neturite mažų pajamų ir turėtumėte sau leisti išnuomoti rinkos kainą. Nekilnojamojo turto mokesčio kreditorių savininkai gali iškeldinti nuomininkus tik dėl "geros priežasties", kaip apibrėžta valstybės ar vietos įstatymuose. Tai taip pat reiškia, kad jūsų nuomotojas negali nuspręsti neatnaujinti savo nuomojamos netinkamos priežasties.
Klausimas: Ar kiekvieną kartą, kai pasikeičia mano pajamos, man reikia iš naujo patvirtinti?
A: Laimei, ne. Mokesčių kreditų programoje nėra "tarpinių pakartotinių patvirtinimų", o tai reiškia, kad jei perjungiate darbo vietas, gaunate padidinimą arba pirkite ar parduodate turtą, jums nereikės iš naujo apskaičiuoti ir patikrinti savo pajamų. Jūs turėtumėte tikėtis, kad susitinkate su vadovybe, kad pakartotinai patvirtintumėte savo pajamas tik vieną kartą per metus, paprastai per savo nuomos pasirašymo metines.
K: Kaip studentas, galiu gyventi mokesčių kreditų nuosavybe?
A: Bendra taisyklė yra ta, kad jei visi jūsų namų ūkyje dirba visą darbo dieną, tuomet negalite išsinuomoti mokesčių kredito nuosavybės. Taigi, jei esate visą dieną besimokantis moksleivis su bendraamžiais, kurie eina į mokyklą ne visą darbo dieną, tuomet gerai. Jei visi jūsų namų ūkiai eina į mokyklą visą darbo dieną, kreipkitės į vadovybę, ar patekote į išimtį.
K: Ar mokesčių kredito savybės turi atitikti diskriminacijos įstatymus?
A: Taip. Mokesčių kredito savybėms taikomi tokie patys teisingi būsto įstatymai, kaip ir įprastinės savybės. Be to, dėl susitarimo tarp HUD, Iždo departamento ir Teisingumo departamento (DOJ), IRS gali lengvai sužinoti apie šeimininko teisingą būsto pažeidimą ir jį naudoti kaip pagrindą mokesčių kreditų neatitikimui. Tai reiškia, kad mokesčio kredito savininkų savininkai turi dar daugiau priežasčių nediskriminuoti tavęs.
K .: Kaip nuomininkai ir perspektyvos gali gauti daugiau informacijos apie programos reikalavimus?
A: Nuomininkams ir perspektyvoms dažnai kyla klausimų apie pajamas ir mokesčių kreditų savybes. Be čia atsakymų į dažniausiai užduodamus klausimus, galite atsakyti į valstybei būdingus klausimus valstybės būsto finansavimo agentūrai, kuri administruoja mokesčių paskolų programą, kurioje gyvenate. Peržiūrėkite valstybinių namų finansų agentūrų sąrašą .